Последние годы ставки по ипотеке неуклонно снижаются. В 2013 году были ставки 16%, сейчас таких давно уже нет. Предложения начинаются от 8,6%, а если принимать во внимание господдержку, то от 5%. Посудите сами – разница в процентах в два раза. Экономия достигает нескольких миллионов и растёт пропорционально сумме и сроку. Ипотеку надо рефинансировать обязательно. Сомнений в этом ни у кого не возникает. Однако есть вопрос: так ли это выгодно, как кажется и когда рефинансирование наиболее выгодно? Редакция Выберу.ру посчитала экономию при переоформлении ипотечного договора разных годов.
Не всё однозначно, надо копать глубже
Рефинансирование ипотеки в любом случае будет выгодным. С этим никто не будет спорить, но всегда есть оговорки.
Эксперты советуют рефинансировать ипотеку только когда разница между процентными ставками более 2%. В остальных случаях экономия будет не столь заметна, но будут потрачены силы, время и деньги на переоформление договора.
Получается, что при действующих процентных ставках в 8,6 — 10% годовых рефинансировать надо кредиты, взятые в 12 — 16 годах, когда процентные ставки находились в пределах 12,2 — 16%.
Подвешенным остаётся вопрос с теми, у кого ипотека под 11% годовых. Теоретически им тоже можно переоформить договор на 8,6% и получить выгоду от 500 000 рублей. Однако процентная ставка 8,6% доступна не всем. Мы уже писали об условиях получения ипотеки под 8,6% годовых. В большинстве банков она даётся не всем заёмщикам, а только тем, кто подходит под определённые критерии:
- является участником зарплатного проекта;
- участвует в программе страхования;
- взял сумму не ниже установленной планки;
- приобрёл по ипотечному договору новостройку.
К тому же надо учитывать, что банк рассчитывает процентную ставку индивидуально, исходя из доходов, расходов, семейного положения созаёмщиков, возраста и многих других параметров. Наличие низкой процентной ставки в тарифных планах банка вовсе не значит, что он её даёт всем.
На пониженную процентную ставку могут рассчитывать те, у кого улучшились финансовые условия:
- значительно выросла зарплата;
- изменился состав семьи (уже появился супруг, но ещё не появились дети);
- новый работодатель более стабильный;
- сократилось количество кредитов;
- зарплата приходит на карту банка, который оформляет рефинансирование.
Рефинансирование может быть невыгодным в том случае, если прошло больше половины срока при аннуитетных (равных) платежа. В этом случае основные проценты уже выплачены, и идёт погашение тела кредита. При рефинансировании придётся снова выплачивать проценты. В этом случае лучше посчитать выгоду, прежде, чем рефинансировать. При этом во внимание надо брать не новую переплату, а переплату в целом, с учётом уже выплаченных денег.
При рефинансировании не надо забывать и о дополнительных расходах:
- оценка недвижимости;
- нотариально оформленное согласие супруга на сделку;
- справки из банка;
- госпошлина за регистрацию обременения;
- страхование недвижимости, жизни, здоровья, титульное страхование. Это самая большая статья расходов при рефинансировании. Окончательная стоимость будет зависеть от стоимости недвижимости и региона. Некоторые страховые компании позволяют сменить выгодоприобретателя без переоформления договора, другие просят расторгать старый договор и оформлять новый.
Это расходы, которые будут обязательно. В среднем рефинансирование обходится в 35 — 50 тыс. рублей.
Есть ещё расходы, которые могут появиться по недогляду:
- Клиент должен переоформить обременение на новый банк. Пока это не сделано, будет действовать повышенная процентная ставка на 1?4%.
- Для перечисления денег на счёт в старом банке, надо взять справку с остатком задолженности. Допустим такую ситуацию. Заёмщик берёт справку по состоянию на 11 число, а новый банк перечисляет деньги 15 числа. В итоге 4 дня начисляются проценты, и итоговая сумма меняется. Чтобы ипотека закрылась, придётся доплачивать своими деньгами.
Все эти расходы не сравнимы с итоговой выгодой, которая исчисляется миллионами, но и их тоже надо учитывать. Предлагаем посчитать итоговую выгоду от рефинансирования.
Подсчёты
Исходные данные:
- срок 20 лет;
- новая процентная ставка — 8,6% годовых в рублях;
- платежи аннуитетные.
Возможны разные варианты рефинансирования — можно сократить срок, продлить срок, оставить его прежним, включить в рефинансирование другие кредиты и взять дополнительную сумму.
Договоримся, что будем считать на остаток срока, то есть, если ипотека взята в 2013 году на 20 лет, то рефинансирование, проведённое в 2019 году, будем считать на 14 лет. Сумма — остаток по кредиту.
Ипотека взята в 13 ?14 годах. Средняя ставка 12,2% годовых в рублях.
Изначальная сумма ипотеки
1 млн
2 млн
4 млн
7 млн
Новый ежемесячный платёж
9 172 руб
18 386 руб
36 689 руб
64 352 руб
Старый ежемесячный платёж
11 151 руб
22 301 руб
44 602 руб
78 054 руб
Новая переплата
646 687 руб
1 295 555 руб
2 591 111 руб
4 534 473 руб
Старая переплата
1 674 102 руб
3 348 205 руб
6 696 410 руб
11 718 717 руб
Экономия
1 027 415 руб
2 052 650 руб
4 105 299 руб
7 184 244 руб
Даже при минимальной сумме в 1 млн выгода будет ощутимой. На сэкономленные деньги можно купить ещё одну квартиру в небольшом городе.
Ипотека взята в 15 году. Средняя ставка 13,6% годовых в рублях.
Изначальная сумма ипотеки
1 млн
2 млн
4 млн
7 млн
Новый ежемесячный платёж
9 008 руб
18 016 руб
36 033 руб
63 680 руб
Старый ежемесячный платёж
12 146 руб
24 292 руб
48 583 руб
85 020 руб
Новая переплата
791 672 руб
1 583 343 руб
3 166 687 руб
5 596 378 руб
Старая переплата
1 914 984 руб
3 829 968 руб
7 659 963 руб
13 404 888 руб
Экономия
1 123 312 руб
2 246 625 руб
4 493 276 руб
7 808 510 руб
В 2015 году был пик ипотечных ставок. Они достигали 16% годовых (сейчас даже потребительский кредит под такие проценты редкость). Эти договоры надо рефинансировать в первую очередь. Ежемесячная экономия от 3000 рублей, это ежемесячная плата за детский садик.
Ипотека взята в 16 году. Средняя ставка 12,7% годовых в рублях.
Изначальная сумма ипотеки
1 млн
2 млн
4 млн
7 млн
Новый ежемесячный платёж
8 957 руб
17 914 руб
35 828 руб
62 699 руб
Старый ежемесячный платёж
11 503 руб
23 005 руб
46 011 руб
80 519 руб
Новая переплата
868 599 руб
1 737 198 руб
3 474 397 руб
6 080 194 руб
Старая переплата
1 760 648 руб
3 521 295 руб
7 042 591 руб
12 324 534 руб
Экономия
892 049 руб
1 784 097 руб
3 568 194 руб
6 244 340 руб
В 2016 году ставки пошли на убыль, но ещё остаются высокими. Такие кредиты надо переоформлять не задумываясь. Исключение — ипотека, которая подходит к концу или в неё уже вложено много денег на погашение.
Ипотека взята в 17 году. Средняя ставка 11,1% годовых в рублях.
Изначальная сумма ипотеки
1 млн
2 млн
4 млн
7 млн
Новый ежемесячный платёж
8 825 руб
17 651 руб
35 301 руб
61 777 руб
Старый ежемесячный платёж
10 390 руб
20 780 руб
41 560 руб
72 730 руб
Новая переплата
938 176 руб
1 876 352 руб
3 752 704 руб
6 565 232 руб
Старая переплата
1 493 606 руб
2 987 212 руб
5 974 425 руб
10 455 243 руб
Экономия
555 430 руб
1 110 860 руб
2 221 721 руб
3 890 011 руб
Выше мы уже рассуждали о рефинансировании ипотек 2017 года. Каждый такой случай требует индивидуального рассмотрения. Лучше обратиться в банк за предложением, а потом считать.
Мы не стали рассматривать 2018 год, поскольку разница в ипотечных ставках менее 1%. Могут быть частные случаи, когда семья получила право на ипотеку с господдержкой или другие льготы от банка — их надо рассчитывать индивидуально. На сайте Выберу.ру есть примерный расчёт экономии для ипотеки с господдержкой.
Итак, подведём итог.
Экономия есть:
- разница в процентных ставках более 2%;
- изменились финансовые возможности, что позволяет рассчитывать на лучшее предложение от банка;
- появилось право на ипотеку с господдержкой.
Экономии нет или мало:
- ипотека подходит к концу;
- финансовая ситуация изменилась в худшую сторону;
- разница в процентах менее 1%.
Сейчас ипотеки дешевеют. К этому приводит снижение ключевой ставки. Аналитики считают, что ЦБ ещё раз её изменит в меньшую сторону. К тому же Президент распорядился довести проценты по ипотеке до 7?8 годовых. Банки не против и говорят о том, что это выполнимо в течение ближайших 2-х лет. Если экономическая ситуация в стране не изменится, то можно ждать дальнейшего удешевления ипотек, а, значит, рефинансирование будет ещё выгоднее.
