Ипотечный кредит в новостройках – один из самых популярных банковских продуктов. В 2017 г. было выдано более 150 тыс. жилищных займов на общую сумму 290 млрд руб. Но, прежде чем обратиться в банк и подписать договор, стоит взвесить все плюсы и минусы такого решения, а также узнать стоимость ипотеки. Полную сумму кредита сможет назвать только менеджер организации. В материале Выберу.ру мы разберем подробно, из чего складывается стоимость и как самостоятельно рассчитать ипотеку.
Что входит в стоимость займа
Ипотечный займ – это вид кредита на покупку недвижимости, который выдается под залог. В зависимости от условий организации в качестве залога может выступать приобретаемая квартира или уже находящаяся в собственности.
Основные параметры, которые влияют на размер ипотеки:
- процентная ставка;
- размер первоначального взноса;
- стоимость приобретаемого жилья;
- величина кредита;
- срок займа;
- вид ежемесячных платежей (аннуитетные или дифференцированные);
- дополнительные расходы: страховка, комиссия, услуги нотариуса и юриста, оценка стоимости жилья.
В зависимости от суммы параметров складывается стоимость ипотеки. Переплата за жилищный кредит зависит не только от процентной ставки и размера займа. Даже вид платежа влияет на итоговую сумму.
Процентная ставка
Ставка – это один из параметров, которые позволяют рассчитать ежемесячный платеж. Эта величина отображает размер выплаты по заемным денежным средствам. Заявитель обращает внимание в первую очередь на это значение.
На величину вашей процентной ставки может повлиять способ подтверждения дохода. Обычно банки снижают ставку для клиентов, которые предоставляют справку по форме 2-НДФЛ. Многие организации-кредиторы позволяют подтвердить доход справкой от работодателя или по форме банка, но в этом случае ставка может быть выше.
На ставку влияют и другие факторы: ключевая ставка Центробанка РФ, условия договора, специальные программы, размер первоначального взноса, срок и сумма жилищного кредита. Сегодня ключевая ставка ЦБ – 7,25%, а средняя ставка по ипотеке в России – порядка 9?10%.
Срок займа
Банки России предлагают жилищные займы на максимальный срок до 30 лет, но некоторые кредитные организации позволяют заключить договор на 50 лет. Средний срок, на который россияне берут ипотеку, равняется 15 годам.
Сумма ипотечных средств
В зависимости от максимальной суммы кредита высчитывается и первоначальный взнос. Вместе с процентной ставкой эти параметры влияют на размер ежемесячного платежа. Большинство организаций выдает максимум 30 млн руб., но некоторые крупные игроки рынка или ипотечные банки предлагают клиентам займы до 99 млн руб. Однако банк покрывает до 80?85% от стоимости жилья, соответственно, клиенту придется выплатить порядка 15?20% первоначального взноса. Но среди ипотечных программ есть предложения для молодых семей или семей с детьми. В этом случае первоначальный взнос может составлять и 5%.
При первоначальном взносе от 50% сокращается срок кредитования и снижается размер ежемесячных выплат. К таким клиентам кредиторы настроены более лояльно и даже могут не запрашивать справку о доходах.
Ежемесячный платеж и его размер
Кредитные платежи делятся на аннуитетные и дифференцированные. Первый вид – это ежемесячные выплаты на фиксированную сумму. При втором виде сумма выплат уменьшается с каждым месяцем, максимальная финансовая нагрузка приходится на первые платежи. Однако переплата по займу будет гораздо выше при первом виде платежей.
Расчет аннуитетного платежа ведется следующим образом: выплата не должна превышать половины ежемесячного семейного дохода. Из суммы заработка семьи вычитается прожиточный минимум на заемщика или созаемщиков в регионе займа, а при наличии в семье детей – один детский прожиточный минимум на каждого ребенка. При расчете платежа также учитывается 1/12 процентной ставки в сотых долях.
Рассчитать платеж по ипотеке в форме дифференцированного может менеджер банка. Первоначальную сумму кредита делят на срок в месяцах, получая таким образом базовый размер платежа. К нему каждый месяц прибавляются проценты: для их расчета остаток базового долга умножают на ставку в процентах и делят на 12.
Страховой договор
Чтобы нивелировать риски, связанные с выдачей крупной суммы денег, банки предлагают клиентам оформить договор страхования жизни и здоровья. Ипотечный кредит заключается на продолжительный срок, некоторые заемщики подписывают договор на 25 и 30 лет. В связи с этим понятно желание кредитора подстраховать себя. Однако клиенту следует учесть, что страхование жизни и здоровья, финансовых рисков, трудоспособности и невозможности выплаты по займу – это дополнительные виды страхования. Право на выбор – оформлять такой документ или нет – остается за вами.
По закону, при получении ипотеки, обязательным является только страхование приобретаемой недвижимости.
Дополнительные расходы
Прежде, чем рассчитать сумму ипотеки, стоит учесть не только размер кредита, его срок, ставку и вид платежа. Ознакомьтесь с договором и спросите у менеджера банка, что входит в размер процентной ставки и какие существуют дополнительные комиссии.
Как и платежи, комиссии могут быть разных видов. В практике ипотечных займов встречаются единовременные и ежемесячные комиссии.
Единовременная комиссия взимается за рассмотрение заявки, за выдачу и за получение средств. Первый вид распространен в небольших кредитных фирмах, крупные банки отказались от ее использования. Второй вид встречается чаще и составляет от 1 до 1,5% от суммы займа. Третий вид комиссий действует при выдаче кредита наличными в кассе организации. Обычно банки проводят безналичные расчеты, но если требуется оплата налом, то услуга может стоить около 0,5 – 1,5% от суммы средств.
В дополнительные траты может входить аренда сейфовой ячейки, которая обойдется в 3 – 11 тыс. руб. Эта услуга пригодится опять же при расчете наличными средствами. Внесение правок в договор тоже является платным и может стоить до 10 тыс. руб. Небольшую комиссию с вас возьмут за выдачу справки о наличии ипотеки.
К прочим расходам можно отнести оценку стоимости жилья, которую проводит банк или риелтор. Эта услуга необходима, чтобы узнать сумму займа. Кроме того, клиенту может потребоваться проверка жилого объекта, чтобы рассчитать ипотеку в новостройке или на этапе строительства жилья. Учтите стоимость нотариальных услуг, без которых невозможно заверить договор купли-продажи, например, при получении согласия супругов на выдачу жилищного кредита. К еще одному пункту расходов относится регистрация права собственности на недвижимость у юриста. Если вы не рискуете оформлять документы самостоятельно, тогда лучше обратиться в юридическую компанию.
На что обращает внимание банк
При расчете ипотеки, менеджер может запросить с вас дополнительные документы в зависимости от вашей кредитной истории или опыта работы. Среди нефинансовых факторов на решение о выдаче ипотеки может влиять:
- отсутствие гражданства РФ или постоянной регистрации в регионе обращения;
- короткий трудовой стаж: менее полугода в одной компании или общий трудовой стаж менее одного года;
- работа в государственной организации или известной частной фирме может сыграть в вашу пользу;
- высокий уровень официального дохода представит вас в глазах банка как надежного плательщика.
Обычно организации придают небольшое значение полу и возрасту клиента. Возрастные границы для получения положительного решения – от 21 года и до пенсионного возраста. Многие фирмы идут навстречу молодым семьям или многодетным семьям, предлагая специальные программы для этих категорий граждан.
